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海南的房子还值得投资吗?

楼主:文旅地产频道 时间:2020-03-30 14:57:28


买房,无非两个目的,自用?投资?今天来谈的就是大家很关心的话题,海南的房子还值得投资吗?



先来做两道题:


1、海南某个交房三年的二手房小区,当初是以1万一平方的价格买入的,目前有100套房子在出售,有101个购房者在求购,请问:二手房售价会是多少?


2、海南某个交房三年的二手房小区,当初是以1万一平方的价格买入的,目前有100套房子在出售,有99个购房者在求购,请问:二手房售价会是多少?


请仔细想想,答案在最后有显示!


一、首先你必须要知道,房产投资的背后永远是供求关系!

房产投资无非三个收益:

1、租金回报

2、出售时的溢价升值

3、抵押贷款的资金杠杆

而抵押贷款的作用通常和作生意有关,不是今天关注的重点,今天主要看租金回报和升值。


租金多少、升值多少、能否售出就是你买这套房子的投资回报,而这个投资回报的核心是什么?就是背后的供求关系!


而,租金又直接和升值相关,没有人租则也不会有什么升值,好租、租金比同区域的又高很多,则你的房子一定升值不少!


这背后是什么?就是供求关系!供求关系决定价格,供求关系决定着租金多少和二手房售价多少!


所以,一个楼盘能否投资,你最先研究的一定是这个小区以后的租金会是多少?能否卖掉?能升值多少?海南如此,放在中国任何一个地方都是如此。


二、租金和升值背后的供求关系是什么?

有的小区已经交房,供求关系已经是事实在那里摆着。


租金的供求关系:现在租金多久?小区还有没有空房子?出来一套空房子多久能租出去?


升值的供求关系:这个小区的二手房能否卖得出去?问的人多不多?出来一套房子多久能卖掉?比周边楼盘有多大的溢价空间?比当初的买价升值了多少?


现房小区还好说,事实就在哪里摆着。


而期房小区,如何去判断一个楼盘未来的市场供求关系?这是一门学问。


供大于求:注定没有什么溢价空间,投资肯定失败。


供小于求:投资才会成功。


而供小于求的核心就是:稀缺性!物以稀为贵!这个楼盘有无独占资源?有无稀缺资源?


三、如何判断楼盘在未来二手房市场的独占资源和供求关系?

在回答这个问题之前,请思考一下你所在的城市:

在10年前以同样价格购买的楼盘,哪个小区在目前的二手房市场上售价最高?为什么会比其它楼盘高两倍三倍?而促使这个高价差的因素是什么?


思考这个问题的原因在于,这个原理放在全国全世界都是通用的!高价格一定是背后有着别的楼盘无法拥有的独占资源!高价格是因为这些楼盘背后的求购者更多!高价格是因为这些楼盘占据一些优势而在二手房市场有较高的溢价话语权!


有哪些独占资源而拥有了溢价话语权?比如:

1、名校划片上学。

2、后来旁边有个地铁站。

3、某个大领导或该开发商老板在本小区住,物业、绿化、安保均更好!

4、开发商有良心,每年倒贴物业费使得小区物业服务在城市名列前矛!

5、小区旁边的商业中心是城市最有名的。

6、小区离城市的CBD很近,很多白领来住来买,他是是城市的精英阶层。

7、开发商有良心,当初建造时的质量很过硬!10年过去了外表崭新,也不漏水,小区内部环境更好!


等等。。。。这些都可能促使这个小区在二手房市场的表现极佳,而,在10年前,这个小区的售价和其它小区没有什么两样!或者只是比别的小区多了一平方1000元,但现在的卖价却比其它小区多了1万!


四、你必须要知道的是,中国只有一个海南

在海南历史上,有过两次的房地产泡沫,都载入了中国房地产史册,一次是1992年,一次是2011年,第一次是因为独立出广东成立海南省,第二次是因为2010年海南被国务院批为国际旅游岛。


为什么海南会发生房价暴涨的泡沫行为?

1、海南有炒作的前提和独特基因,因为中国就只有一个海南岛。

2、全国人民认可海南的价值,诚然,被炒过头了。

所在,在任何时候,海南的独占资源性是不可替代的:

1、最长的海岸线

2、唯一的热带

3、唯一的热带雨林

4、最美的沙滩

5、最多的高尔夫球场

6、最多的五星级酒店

7、最多的人工岛

8、正在筹备的博彩业

等等

所以,海南具备投资价值,但你一定要知道二八理论:

海南只有20%的楼盘具备投资价值!海南80%的房子也许并不具备投资价值!在被过度开发的海南岛上,你一定要有一双慧眼。


投资,一定要站在价格、价值之后,发现5-10年之后这个房子的租金、出售行情!


五、回到海南,哪些因素会影响升值背后的供求关系?

1、区域

比如北纬18度以南的热带就比北纬18度以北的亚热带好。

比如发展成熟的东线就要远比西线好。

比如挨着海口或三亚最近的就比更远的好。

这是购房者最关注的区域问题。

2、品牌

品牌是影响小区未来升值的很大因素,它决定了楼盘的规划设计、建造质量、小区配套、物业服务等诸多因素。


我们倡导更多关注以产品和服务为导向的品牌,比如:首选绿城、万科、雅居乐、碧桂园这些开发商。


3、沙滩

北方人去海南购房,沙滩是度假生活必不可少的一部分,所以,小区能否独占沙滩是一个关键因素。


沙滩有多长?沙滩沙质如何?沙滩维护的干净不?沙滩安保如何?冬天沙滩能否下水?下水多远距离还不过2米可游泳?沙滩上暗礁多不多?

等等,这些问题,是关心你以后度假体验的重要部分。


4、高尔夫

高尔夫不是必须品,但却是度假体验的一个重要补充,你不介意,但想买你房子的人却介意呢?你是没打过球,但你没打过怎么就知道自己不喜欢呢?而且高尔夫球场会给小区带来更多的明星、赛事、活动,同时上千亩的绿色草坪也是一道独特的风景,总比密密麻麻的盖上房子好多了吧。


所以,高尔夫,有肯定是比没有强!因为在目前国家严令禁止新建高尔夫球场的政策之下,这在未来就是稀缺品!可以为房产提供溢价空间!


5、五星级或以上酒店


酒店也是一个小区不可或缺的重要配套,酒店有餐厅、游泳池、会所、健身房、客房都是业主随时可以使用的,同时,酒店维护园林、酒店维护沙滩一定比小区物业更用心,所以,这个酒店可以为你提供更好的度假和生活体验。


当然,海南五星酒店主要分布在三亚、博鳌、海口的东海岸线上,其中三亚最多,占到了全海南酒店的50%。


6、小区配套

幼儿园、温泉、食堂、超市、社区医疗等,这些配套看似不显眼,但却和你的生活息息相关。

一个负责任的开发商,会为你的小区提供更多息心的服务,而这些更周到的服务背后,可能就是物业的亏损,这其实,又回到了开发商和品牌的层面。

7、小区居住层阶及居住氛围

都是哪些人是这个小区的业主?平常小区里的社区氛围如何?会不会一大早就有人在跳广场舞?会不会一大早就有一个大爷在楼下甩鞭子?会不会有一位大娘拿着刚买回来的五花肉趁人不注意去游泳池里涮了涮?会不会有的业主非要在人行道上停车?


这些细节,和小区未来的氛围、感觉息息想关,而这一切的背后,就是业主的层次。


而小区的业主层阶背后,又是价格杠杆在区分。


8、小区的度假氛围和感受

这考量的就是小区的综合因素了,容积率不能超过1.5,度假体验要完善(有沙滩、有高尔夫、有酒店、有会所、有游泳池等),物业服务要好,高端业主较多,小区氛围要佳。


9、明星业主的加分

明星买房通常不会瞎买,而且明星喜欢聚堆,明星住在小区里,如果物业很差或怎么的,明星发个微博估计小区都受不了,所以,这是一个好事,当然,这不是绝对的,但可以成为一张名片。不管是对于你出租还是出售。


10、邻居楼盘的档次与定位

孤掌难鸣,如果自己小区很高端,但却被一圈刚需垃圾盘包围,注定这个高端小区也高端不到哪里去。


在海南,清澜半岛、恒大海花岛都是这个问题,周边楼盘太刚需,区域氛围已定,单盘难以改变。


11、其它大配套

学校、医院、高铁、交通等大配套。

或者免税店的开张,或者海洋公园的开张,或国际旅游岛先行试验区的开建,这些都属于大配套。

是加分项。


12、最重要的:购买价格

买价低,就可以在未来的市场是有更高的溢价杠杆。

买价低,就可以抵抗未来更多的风险。

但在海南购房,价格不是最重要的,看价格之前,一定是已经在区域、品牌、楼盘、产品这些因素上做好了正确的选择。

回到最初的问题答案:

1、理论上,售价为0,当然现实中不可能为0。

2、理论上,售价可以无限高,当然,现实中不可能为无限高。

只是告诉大家,这就是供求关系去决定价格的过程,供大于求时价格就不可能太过,供小于求时价格就不可能太低。


六、如何看待海南的二手房市场?

海南的二手市场不活跃,流动性差、变现慢,一直是投资者放弃海南、房产大V唱衰海南的主要原因。但北京的二手房市场也不是天然的,是土地市场收紧、存量房市场和人口流入等诸多因素造成的。


过去在海南,把房子挂出来卖的业主本来就少,再加上新房库存量大,老房子户型落后,导致候鸟、本地刚需、改善都青睐新房。


而现在,伴随“两个暂停”(暂停土地供应、暂停规划报建)的深入和去库存的尾声,以及中部停止开发保护生态等举措的显效,海南岛特别是海口、三亚的新房骤减,二手房市场已开始萌动。好地段、好户型、价格低于新房的次新二手房在2017的此时此刻,很容易出手。


未来,除已修好的高铁外,伴随海南各项城市基础设施的完善,土地市场的规范,生态保护的落实,好房子越发稀缺,10-15年之内海南将迎来二手房市场。


综上,此刻以自住为第一原则,兼顾10年周期来投资,入手海南岛核心城市、核心湾区中地段好、配套好、户型好、楼层好的房产——现在好住,将来好卖,在保护生态、土地收紧、海岸线稀缺的前提下,未来是绝不愁升值出手的。中介老大链家都抢滩登陆海南岛了,咱还怕什么。


七、海南岛的租房市场是何现状?

以海口海甸岛、文昌高隆湾两个成熟湾区为例,一室一厅淡季(3月-9月)约1500元/月左右,6个月起租;旺季(10月-来年2月),月租约2500元/月左右,3个月起租;春节期间约4000-5000元/月,基本有钱也租不到。而三亚、陵水淡季则有短时度假、民宿支撑,淡季不淡,旺季租房更是一房难求。


综上,海南岛的租房市场和二手房市场一样,不够活跃,均价50万的一室一厅,平均年租金20000元左右,并呈逐年走高的趋势。未来这一市场会日臻成熟——从街头林立的中介数量激增就可以看出,租、售、托管正成为海南楼市产业链上的新增长点。


有房先不住,出租,OK的,只是收益没有一线城市那么高。不买房来了就租,只要不是年年来,一来就是三个月甚至半年的,也OK的。年年来,每年来半年的,怎么算都是买房划算。


北京、上海、深圳的房价上涨是为何?一是因为货币超发让富人恐慌,二是因为这三个城市本身就是供小于求,三是因为中国只有一个政治中心北京、一个经济中心上海、一个最好的特区深圳!如同,中国只有一个海南,只不过,海南是一个大陆的小媳妇,不是必须品,想起来了就玩玩,想不起来,就真的忘了。


来源:海南久亨房地产



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